售房人出賣安置房后利用未過(guò)戶間隙，將房屋私自抵押給銀行，致購(gòu)房人無(wú)法正常辦理過(guò)戶登記。購(gòu)房人提起訴訟后，售房人反訴要求補(bǔ)齊房屋面積差價(jià)款。近日，安徽省合肥市中級(jí)人民法院對(duì)這起房屋買賣合同案作出二審判決，維持合肥市包河區(qū)人民法院的一審判決，由售房人、某銀行注銷案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)登記，售房人在抵押登記注銷后，協(xié)助購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)向購(gòu)房人支付違約金5萬(wàn)元；駁回售房人的全部反訴請(qǐng)求。

2014年2月4日，周某實(shí)地查看盛某的一套拆遷安置房屋后，雙方訂立房屋買賣協(xié)議，約定：盛某將安置房轉(zhuǎn)讓給周某，房屋面積為90㎡，房屋總售價(jià)48萬(wàn)元，一次性付款。簽約當(dāng)日，周某支付全部購(gòu)房款，盛某將案涉房屋交付周某。

2021年8月12日，該套安置房符合初始登記條件，盛某卻將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下不告知周某，也一直未通知周某辦理過(guò)戶登記。2023年7月，盛某與某銀行簽訂《個(gè)人循環(huán)授信額度合同》，授信額度40萬(wàn)元，同時(shí)將該房屋抵押登記在銀行名下。

2024年2月，周某得知同小區(qū)住戶早已辦完產(chǎn)權(quán)證，遂聯(lián)系盛某讓其配合辦理過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)，盛某卻提出房屋的面積超過(guò)90㎡，要求周某按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)后再談辦證的事。

周某將盛某及某銀行訴至包河區(qū)法院，請(qǐng)求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權(quán)，辦理抵押登記注銷手續(xù)，并協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)變更至周某名下；同時(shí)請(qǐng)求判令盛某支付違約金10萬(wàn)元。

盛某收到訴訟材料后，立即向法院提起了反訴，認(rèn)為自己轉(zhuǎn)讓的房屋是90㎡，但現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記后顯示房屋建筑面積為104㎡，應(yīng)由周某補(bǔ)齊差價(jià)款，請(qǐng)求判令由周某再支付購(gòu)房款11萬(wàn)余元及資金占用利息，并承擔(dān)違約金5萬(wàn)元。

法庭審理后認(rèn)為，訂立合同時(shí)，房屋基本情況業(yè)已固定，雙方是在對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后約定按套計(jì)價(jià)為48萬(wàn)元，一次性付款，符合現(xiàn)房交易的慣常做法。雙方并未約定計(jì)價(jià)方式為按照面積大小計(jì)價(jià)，亦未約定按照房屋登記的建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)或補(bǔ)差價(jià)，且盛某亦未提供證據(jù)證明其因房屋登記的建筑面積超過(guò)90㎡，而向拆遷安置部門支付了面積差價(jià)。盛某現(xiàn)在卻以房屋登記面積與交易時(shí)約定的安置面積不符要求補(bǔ)償差價(jià)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。某銀行作為長(zhǎng)期從事借貸等金融活動(dòng)的企業(yè)，僅僅審查了房屋所有權(quán)屬的登記情況，卻未進(jìn)入抵押房屋現(xiàn)場(chǎng)查看，以核實(shí)房屋的實(shí)際居住狀況，對(duì)今后抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的可行性也未作合理的分析判斷就貿(mào)然辦理抵押貸款，存在重大過(guò)失，抵押合同不能對(duì)抗已經(jīng)依據(jù)協(xié)議約定付清全部房款且合法占有、實(shí)際使用房屋的買受人周某，對(duì)已辦理登記的抵押權(quán)不予法律保護(hù)。銀行應(yīng)當(dāng)協(xié)助盛某注銷抵押登記，并將涉案房屋登記至真實(shí)權(quán)利人周某名下。盛某作為售房人在明知已經(jīng)和周某簽訂房屋買賣協(xié)議的情況下，非但不按約定履行合同義務(wù)，配合辦理過(guò)戶手續(xù)，還將案涉房屋辦理抵押，明顯有違誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

一審法院判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)登記，盛某在抵押登記注銷后，協(xié)助周某辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)向周某支付違約金5萬(wàn)元。對(duì)于盛某的反訴請(qǐng)求，法院予以全部駁回。

盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。

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